Posso colocar energia solar em um imóvel alugado?

Sim, é possível ter energia solar em uma casa ou imóvel comercial alugado, e essa é uma das dúvidas que mais recebemos de inquilinos e de proprietários no Vale do Taquari. Existem quatro caminhos diferentes, e o melhor depende de quem vai pagar pelo sistema, de quanto tempo o contrato de locação ainda tem e de quem é o titular da conta de luz.

Neste artigo explicamos cada opção, o que diz a Lei do Inquilinato, o que acontece quando o inquilino se muda e como o proprietário pode cobrar pelo sistema sem infringir as regras da ANEEL.

Resumo rápido

• O inquilino pode instalar no telhado do imóvel alugado, desde que tenha autorização por escrito do proprietário.
• Os créditos de energia ficam com o titular da conta de luz (unidade consumidora) onde o sistema está ligado.
• Ao se mudar, o inquilino pode levar o sistema (desmontagem e reinstalação) ou negociar uma indenização com o proprietário.
• Quem não pode ou não quer instalar no imóvel alugado pode usar o autoconsumo remoto ou a geração compartilhada.

Opção 1: O inquilino instala o sistema no imóvel alugado

É o caminho mais comum. O inquilino paga pelo sistema, a conta de luz está no nome dele e ele aproveita 100% da economia enquanto morar ou trabalhar no imóvel. Para fazer isso com segurança:

• Peça autorização por escrito ao proprietário. A instalação envolve furação e fixação de estruturas no telhado e alteração no padrão de entrada de energia. Sem autorização, o proprietário pode exigir a remoção e a reparação de qualquer dano.
• Faça um aditivo ao contrato de locação definindo o que acontece no fim do contrato: se o sistema será retirado pelo inquilino, se fica no imóvel mediante indenização, ou se fica sem indenização com algum desconto no aluguel.
• Confira se a conta de luz está no seu nome. A concessionária (RGE, CEEE, Certel, Certaja ou Cerfox) homologa o sistema para a unidade consumidora e os créditos de energia pertencem ao titular dela. Se a conta ainda estiver no nome do proprietário, faça a troca de titularidade antes da homologação.

O que diz a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): as benfeitorias úteis feitas com autorização do locador são, em regra, indenizáveis, e as benfeitorias não indenizadas podem ser retiradas pelo inquilino desde que isso não afete a estrutura do imóvel. Como o contrato pode dispor de forma diferente, o aditivo é o que realmente protege as duas partes. Na dúvida, consulte um advogado de confiança antes de assinar.

Opção 2: O proprietário instala e o imóvel é alugado com energia solar

Muitos proprietários estão instalando energia solar para valorizar o imóvel e alugar mais rápido. Aqui surge a pergunta: como cobrar a energia solar do inquilino?

Pelas regras da geração distribuída, não é permitido vender a energia ou os créditos para outra pessoa, como se o proprietário fosse uma distribuidora. A forma correta é considerar o sistema no valor do aluguel: o imóvel com energia solar é um imóvel de padrão superior, com conta de luz muito menor, e pode ser anunciado com um aluguel maior. O inquilino continua titular da conta de luz e paga apenas o mínimo da concessionária, enquanto o proprietário recupera o investimento pela diferença no aluguel.

Outro ponto importante: como o sistema está ligado à unidade consumidora do imóvel, os créditos acompanham o titular da conta. Por isso, deixe claro no contrato que o sistema faz parte do imóvel e que o inquilino deve zelar por ele (sem fazer alterações e avisando sobre qualquer alarme no monitoramento).

Opção 3: Autoconsumo remoto (instalar em outro local)

Se o proprietário não autorizar, se o telhado não for adequado ou se o contrato de locação for curto, você pode instalar a usina em outro imóvel (a casa dos pais, um terreno, um galpão próprio) e usar os créditos para abater a conta do imóvel alugado.

A exigência é que as duas unidades consumidoras estejam no mesmo CPF ou CNPJ e na área da mesma distribuidora. A grande vantagem é que, ao se mudar, basta pedir à concessionária para direcionar os créditos para o novo endereço, sem mexer na usina. Explicamos essa e outras opções em Conheça as modalidades de geração de energia solar.

Opção 4: Geração compartilhada (sem instalar nada)

Em algumas regiões é possível participar de um consórcio ou cooperativa que possui uma usina solar e receber uma cota de créditos na sua conta de luz. Não há obra no imóvel alugado e não há investimento inicial, mas a economia costuma ser menor do que a de um sistema próprio. Verifique sempre a idoneidade da empresa e as regras de saída do contrato.

E se eu me mudar? Dá para levar o sistema?

Sim. Painéis, inversor e estruturas podem ser desmontados e reinstalados no novo imóvel. O custo envolve a mão de obra de desmontagem e montagem, eventuais estruturas novas (se o tipo de telhado mudar) e um novo processo de homologação na concessionária do novo endereço.

Os créditos acumulados não se perdem: eles valem por 60 meses e podem ser transferidos para outra unidade consumidora do mesmo titular, na mesma distribuidora.

Vale a pena instalar energia solar em imóvel alugado?

Com o payback médio de 3,5 a 4 anos no Vale do Taquari (veja como calcular o payback sob a Lei 14.300), a instalação tende a valer a pena quando o inquilino pretende ficar pelo menos esse tempo no imóvel, ou quando existe acordo de indenização com o proprietário. Para contratos curtos, o autoconsumo remoto costuma ser a melhor saída.

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Artigo escrito por Eduardo Troller

Engenheiro Eletricista e Sócio-proprietário da Geração Solar Engenharia